ЮрИнфоР >>> Электронная библиотека >>>

Об условиях о порядке разрешения споров в сделках с недвижимостью

Бабкин С.А.
НОУ «Институт актуального образования «Юринфор-МГУ»
г. Москва

- должно наличествовать соглашение участников спора, в том числе в форме арбитражной оговорки в договоре по поводу недвижимости, о его передачи в соответствующий арбитраж;

- спор должен относиться к компетенции соответствующего арбитража.

Наконец, применительно к вопросу о рассмотрении споров, вытекающих из сделок с недвижимостью в третейских судах и международных коммерческих арбитражах нельзя не отметить тенденцию, наметившуюся в арбитражной практике. Дело в том, что в последние годы на рынке недвижимости резко участились случаи махинаций в отношении ценных зданий и сооружений с использованием международных коммерческих арбитражей и третейских судов. В большинстве своем злоупотребления весьма незамысловаты. Если в отношении объекта недвижимости существует конфликт или если существует просто банальное желание его украсть у собственника, имитируется конфликт с участием связанных (формально или неформально) между собой сторон, который передается в «дружественный» арбитраж или третейский суд (обычно с комплектом подложных или фальшивых документов). Последний выносит решение о правах на спорный объект в пользу одной из сторон конфликта, на основании которого такая сторона пытается осуществить регистрацию тех или иных прав (или прекращения прав) на недвижимость. Страдает от этого, разумеется, не вторая сторона лже-конфликта, а истинный интересант – например, собственник или арендатор недвижимости, вообще не привлеченный к участию в споре, рассмотренному третейским судом или арбитражем.

Юридическая оценка всех возможных способов борьбы с такой недобросовестной практикой, разумеется, выходит за рамки данного исследования. Отметим лишь ту позицию, которую выработал Высший арбитражный суд РФ и которая сформулирована в п.п. 27, 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 г. N 96 «О практике рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов»^[7]. Все указанные выше тезисы о принципиальной допустимости передачи на разрешение третейских судов и международных коммерческих арбитражей споров, вытекающих из сделок с недвижимостью, не только не опровергнуты, но и подтверждены высшей судебной инстанцией. Вместе с тем недвусмысленно дано понять, что отнюдь не всякое решение по соответствующим спорам третейский суд или международный коммерческий арбитраж могут принять. Во-первых, прямо сделан вывод о том, что указанные юрисдикционные органы не вправе принимать решения в отношении регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, поскольку соответствующие отношения являются публично-правовыми и вытекающие из них споры могут рассматриваться только государственными судами. Во-вторых, отчетливо прослеживается неодобрительное отношение к решениям третейских судов и арбитражей о вещных правах на недвижимость (например, о признании таких прав) с учетом того, что подобные решения могут затронуть интересы третьих лиц, не привлеченных к участию в споре. Разумеется, данная позиция ни в какой мере не является обязательной для «негосударственных» судов, но принудительное исполнение решений таких судов о регистрации сделок с недвижимостью или прав на нее, а равно о вещных правах на недвижимость с учетом изложенного представляется очень мало вероятным, поскольку именно арбитражные суды осуществляют выдачу исполнительных листов (признание и приведение в исполнение) по соответствующим решениям^[8].

Никакая часть содержащегося здесь текста ни в каких целях не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, будь то электронные или механические, если на то нет письменного разрешения АО "Центр ЮрИнфоР".

(Размещена 20 августа 2006 г.)